부동산 양도세 세율 총정리! 장기보유 특별공제와 절세법까지

부동산 양도세 세율 & 장기보유 특별공제, 절세방법 총정리

부동산을 매매할 때 가장 신경 써야 하는 것이 바로 양도소득세(양도세)예요. 특히 보유 기간이 길수록 세금 혜택을 받을 수 있는 장기보유 특별공제를 활용하면 큰 절세 효과를 볼 수 있어요. 그렇다면 부동산 양도세 세율은 어떻게 적용될까?
그리고 장기보유 특별공제는 어떤 기준으로 받을 수 있을까? 부동산 양도세의 세율과 절세 방법까지 자세히 정리해 볼게요.

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✅ 부동산 양도세란?

부동산을 팔았을 때 얻은 이익(양도차익)에 대해 부과하는 세금이에요. 즉, 부동산 매매 차익에 대한 소득세라고 보면 돼요.

 

📌 양도세가 부과되는 대상
✔ 아파트, 단독주택, 오피스텔 등 주거용 부동산
✔ 토지 및 상가, 건물 등 상업용 부동산
✔ 분양권, 입주권 등 부동산 관련 권리

 

📌 양도세 계산 공식
양도소득세 = (양도차익 - 공제금액) × 세율

즉, 양도차익이 많을수록 세금 부담도 커지기 때문에 절세 전략이 필요해요!

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✅ 부동산 양도세 세율 총정리

양도세율은 보유 기간과 주택 수에 따라 달라져요.

📌 기본 양도세율 (1 주택, 2 주택 이상 비적용 시)

✔ 1년 미만 보유: 45%
✔ 1년 이상~2년 미만 보유: 35%
✔ 2년 이상 보유: 6%~45% (누진세율 적용)

 

📌 누진세율 적용 기준 (2년 이상 보유 시)

양도차익세율

1,200만 원 이하	6%
4,600만 원 이하	15%
8,800만 원 이하	24%
1억 5천만 원 이하	35%
3억 원 이하	38%
5억 원 이하	40%
10억 원 이하	42%
10억 원 초과	45%

📌 2주택 이상 보유 시 세율 (조정대상지역 적용)
✔ 2 주택자: 기본 세율 + 20% 가산
✔ 3 주택 이상: 기본 세율 + 30% 가산

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✅ 장기보유 특별공제란?

장기보유 특별공제는 보유 기간이 길수록 양도세를 줄여주는 제도예요. 단, 1세대 1 주택 (비과세 요건 충족 시)만 적용돼요.

📌 장기보유 특별공제율 (1세대 1 주택, 9억 원 이하 주택 기준)

보유 기간공제율

3년 이상	24%
4년 이상	32%
5년 이상	40%
6년 이상	48%
7년 이상	56%
8년 이상	64%
9년 이상	72%
10년 이상	80%

✔ 9억 원 초과 주택은 거주 기간이 추가로 필요
✔ 조정대상지역 내 다주택자는 공제 제외

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✅ 양도세 절세 방법

✔ 1세대 1주택 비과세 요건 충족하기
✔ 10년 이상 보유하여 장기보유 특별공제 최대 활용
✔ 양도차익이 낮을 때 매도하여 세율 낮추기
✔ 배우자나 가족 간 증여 활용하기
✔ 1월 1일 이후 매도하여 기본공제 적용받기